Haus oder Wohnung kaufen 2026: Lohnt sich der Einstieg noch?

Die Bauzinsen bleiben stabil, die Preise ziehen an, der Mietmarkt bleibt angespannt. Warum 2026 für Käufer trotzdem ein gutes Jahr sein könnte. Der Immobilienmarkt sortiert sich neu. Nach Jahren mit Zinswende, Preiskorrekturen und Verunsicherung sind die Spielregeln klarer geworden. Doch 2026 ist nicht für alle Käufer gleich. Wer profitieren kann, hängt stark von der Lebenssituation ab. Ein Ausblick, wie es bei Bauzinsen, Immobilien- und Mietpreisen weitergehen könnte. Bauzinsen: Stabil – aber dauerhaft nicht mehr günstiger Bei den Bauzinsen dürfte es für Kaufinteressierte im kommenden Jahr wenig Überraschungen geben. "Wir erwarten eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz", sagt Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein. Für zehnjährige Darlehen rechnet er 2026 mit Topkonditionen zwischen 3,1 und 3,7 Prozent. Zwar könnten einzelne Banken zum Jahresanfang aggressiver kalkulieren, um neue Kredite in ihre Bücher zu bekommen, dauerhaft deutlich günstigere Zinsen hält der Experte jedoch für unwahrscheinlich. "Es macht aus unserer Sicht keinen Sinn, auf niedrigere Zinsen zu warten." Stattdessen sei eher mit leicht steigenden Zinsen zu rechnen. Bauzinsen steigen: "Wer kaufen kann, sollte jetzt Fakten schaffen" Immobilienpreise: So viel Geld brauchen Deutsche für den Hauskauf Ein Grund: Die zunehmende Staatsverschuldung weltweit treibt die Renditen von Bundesanleihen – und damit auch die langfristigen Bauzinsen. Immobilienpreise ziehen wieder an Nach den Rückgängen bei Bestandsimmobilien seit 2022 haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen zuletzt stabilisiert. Für 2026 erwartet Dr. Klein wieder steigende Werte. "Bundesweit rechnen wir mit Preissteigerungen von rund drei Prozent", sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein. In Metropolen mit strukturellem Wohnungsmangel könnten es sogar "vier oder fünf Prozent" werden. Allerdings gelte das nicht für alle Immobilien. "Energetisch schwache Bestände, vor allem die Effizienzklassen G bis H, können weiterhin Abschläge sehen", betont Neumann. Je schwächer die Lage, desto größer seien die Preisrisiken. Energieeffizienz sei längst nicht mehr nur ein Nebenthema, sondern wirke direkt auf Wert und Finanzierung. Topzinsen bekommen Kaufinteressierte demnach nur noch für Immobilien der Top-Energieeffizienzklassen. Neubau bleibt knapp, Mietmarkt unter Druck Im Neubau deuten die Zahlen erstmals auf eine leichte Trendwende hin. Doch selbst wenn sich diese 2026 fortsetzt, wird das Angebot kurzfristig kaum steigen. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen oft mehrere Jahre. Der Mietmarkt dürfte deshalb angespannt bleiben. Besonders in Großstädten sei der sogenannte Lock-in-Effekt spürbar. "Viele Menschen sitzen in Bestandswohnungen mit sehr niedrigen Mieten fest, weil sie nichts Vergleichbares finden", beschreibt Neumann die Lage. Der Markt sei "eingefroren". Das hat auch Folgen auf den Eigentumsmarkt. "Wer im Mietmarkt in Metropolen nichts mehr findet, ist gezwungen, sich mit Wohneigentum auseinanderzusetzen, wenn es finanziell möglich ist", sagt Neumann. Das erhöhe die Nachfrage zusätzlich, ohne die Mieten zu entlasten. Nachfrage steigt – auch bei Kapitalanlegern Die Nachfrage nach Immobilien hat bei Dr. Klein bereits 2024 und 2025 deutlich angezogen, mit zweistelligen Wachstumsraten im Finanzierungsgeschäft. Dieser Trend dürfte sich 2026 fortsetzen. Viele Kaufinteressierte haben sich an das neue Zinsniveau gewöhnt und akzeptiert, dass Zinsen von unter einem Prozent nicht zurückkehren werden. Neben Selbstnutzern kehren auch Kapitalanleger zurück. "Die Rendite ist im Vergleich zu Alternativinvestments wieder attraktiv", so Neumann. Andere Kapitalanlagen wie Bundesanleihen hätten zeitweise mehr gebracht, das sei inzwischen nicht mehr so. Steigende Mieten spielten dabei eine zentrale Rolle. Auffällig sei: "Wir sehen keine Verdrängung – sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger werden mehr." Eigentumswohnung kaufen oder vermieten: Wann es sich lohnt Warum 2026 ein gutes Kaufjahr sein könnte Aus Sicht von Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein spricht vieles dafür, nicht länger abzuwarten. Denn zwei Entwicklungen laufen voraussichtlich parallel: steigende Preise und leicht steigende Zinsen. "Wir sind überzeugt, dass Kaufen 2026 günstiger sein wird als 2027 oder 2028", sagt Pfaffinger. Entscheidend ist allerdings die Vorbereitung. Kaufinteressierte sollten ihr Budget realistisch kennen, flexibel bei Lage und Objektart bleiben und Energieeffizienz stärker berücksichtigen. Besonders bei Bestandsimmobilien könne es sich lohnen, Kauf und Modernisierung gemeinsam zu planen. Das verbessere nicht nur die Klimabilanz, sondern oft auch die Zinskonditionen.