Als die Zinswende 2022 eingeleitet wurde, brach der Immobilienmarkt förmlich ein. Drei Jahre später kehrt etwas Ruhe ein. Trotzdem müssen sich die Deutschen heute mehr Geld von der Bank leihen als noch vor einigen Jahren. Obwohl die Immobilienpreise in Deutschland steigen und auch die Bauzinsen höher liegen, wird der Kauf einer Immobilie wieder erschwinglicher. Das ist das Ergebnis einer neuen Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP). Als Grund für die Entwicklung nennen die Autoren die positive Entwicklung bei den Einkommen und die Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen. "Der Wohnimmobilienmarkt erholt sich weiterhin von der abrupten Zinswende im Jahr 2022. Seit Mitte 2024 geht es bei Preisen und Finanzierungsvolumina wieder aufwärts – in kleinen Schritten, aber fortwährend", erklärte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Die Realeinkommen steigen, die Phase der Zinserhöhungen ist vorerst abgeschlossen. Damit ist der Erwerb von Wohneigentum heute leistbarer als vor zwei bis drei Jahren." Haushalte müssen mehr Geld von der Bank leihen Die Studie wird vom VDP regelmäßig (in der Regel alle zwei bis drei Jahre) seit den 1980er Jahren durchgeführt. Deshalb lassen sich auch über viele Jahre hinweg Trends und Veränderungen in der Immobilienfinanzierung ableiten. Seit 2009 ist der Eigenanteil beim Kauf einer Immobilie beispielsweise gesunken: Während 2009 die Bank im Schnitt 76,7 Prozent des Kaufpreises abdeckte, liegt dieser Wert 2025 bei 83,4 Prozent. Das heißt, dass viele Käufer offenbar nicht mehr in der Lage sind, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst zu finanzieren . Allein zwischen 2024 und 2025 ist der Fremdmittelanteil um drei Prozentpunkte gestiegen. Die Experten des VDP glauben, dass dies zu einem großen Teil auf gestiegene Kaufnebenkosten zurückzuführen ist. Diese müssen Käufer gänzlich selbst stemmen. "Um die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren und damit den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, wäre es sinnvoll, die Grunderwerbsteuer insbesondere für Selbstnutzer zu senken. Dies würde den Fremdkapitalbedarf beim Immobilienerwerb deutlich reduzieren, was insbesondere jungen Familien zugutekäme", schlägt Studienautor Thomas Hofer vor. Auch mit kleinerem Einkommen kann man 2025 ein Haus kaufen Ebenfalls auffällig: Zwischen 2021 und 2023 ist das durchschnittliche Einkommen der Hauskäufer deutlich gestiegen, von 4.800 Euro im Monat auf 6.700 Euro. Die Studienautoren begründen das damit, dass sich in den Jahren 2022/2023 viele potenzielle Eigenheimerwerber aus dem Markt zurückziehen mussten, da die deutlich steigenden Zinsen die Finanzierungskosten erheblich erhöhten und gleichzeitig die hohe Inflation den Ausgabenspielraum der Haushalte verringerte. 2023 waren es also eher gut situierte Haushalte, die sich ein Eigenheim leisten konnten. Das hat sich 2024 und 2025 leicht verändert. Im Schnitt haben Hauskäufer heute ein Haushaltseinkommen von 6.600 Euro – ein niedrigerer Wert im Vergleich zu 2023, obwohl seitdem die Löhne insgesamt kräftig gestiegen sind. Das deutet darauf hin, dass sich heute wieder mehr Menschen eine Immobilie leisten können . Zu dieser Entwicklung trugen auch die Stabilisierung des Zinsniveaus und die Eindämmung der Inflation bei. Zinsen bleiben ab jetzt wohl stabil Der durchschnittliche Zinssatz, zu dem Käufer eine Immobilie 2025 gekauft haben, liegt der Studie zufolge bei 3,5 Prozent. Vor zwei Jahren lag er noch bei 3,96 Prozent. Experten erwarten aber nicht, dass die Zinsen für Immobilien noch weiter sinken. Durch die Schuldenpolitik der Bundesregierung ist davon auszugehen, dass die Bauzinsen im Jahr 2026 wieder leicht anziehen. Wer 2025 ein Darlehen zum Hauskauf aufnimmt, zahlt im Schnitt monatlich 1.760 Euro zur Abzahlung des Kredits. 2021, als die Zinsen deutlich unter dem heutigen Niveau lagen (etwa 1,21 Prozent), waren es noch 1.200 Euro monatlich. Dass sich der Immobilienmarkt insgesamt erholt und wieder mehr Menschen über den Hauskauf nachdenken, schlägt sich auch in den Preisen nieder. Im dritten Quartal stiegen die Immobilienpreise um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, wie aus den Daten des VDP hervorgeht. Besonders deutlich fiel der Anstieg in den großen Metropolen aus, mit einem Plus von im Schnitt 4,6 Prozent. In München , Düsseldorf , Hamburg und Köln stiegen die Wohnimmobilienpreise demnach um mehr als fünf Prozent binnen Jahresfrist.
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