Schenkungssteuer bei Immobilien berechnen: So zahlen Sie nichts

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Häuser und Wohnungen werden oft nicht vererbt, sondern schon zu Lebzeiten verschenkt. Je nach Nutzungsart und Verkehrswert können dabei Steuern anfallen.Ob geerbt oder geschenkt – wer in Deutschland ein größeres Vermögen übertragen bekommt, unterliegt damit der Steuer. Bei Schenkungen ist das die Schenkungssteuer (mehr dazu hier). Sie greift bei privaten unentgeltlichen Zuwendungen unter Lebenden, beispielsweise bei Immobilien.Ob allerdings wirklich Steuern anfallen, hängt vom verwandtschaftlichen Verhältnis und dem Wert der Schenkung ab. Hinsichtlich Immobilien gibt es zudem eine Sonderregel. Wie die aussieht, erfahren Sie in diesem Ratgeber.Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?Bei Immobilien hängt die Höhe der Schenkungssteuer hauptsächlich davon ab, wie der Beschenkte das Haus oder die Wohnung nutzt. Bewohnt er die Immobilie anschließend selbst, fällt in der Regel gar keine Schenkungssteuer an. Voraussetzung dafür ist, dass der Beschenkte mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnhaft bleibt.Tut er das nicht oder vermietet oder verkauft er sie, muss er Schenkungssteuer zahlen. Wie hoch diese ausfällt, richtet sich unter anderem nach dem Wert der Immobilie. Diesen können Sie entweder vor der Schenkung von einem Gutachter ermitteln lassen (mehr dazu unten) oder das Finanzamt kümmert sich im Anschluss darum.Für die Höhe der Schenkungssteuer ist zudem das Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem relevant. Denn für verschiedene Verwandtschaftsgrade gelten unterschiedliche Freibeträge. Welche das sind, können Sie unserer Schenkungssteuer-Tabelle entnehmen.Wie berechnet man die Schenkungssteuer bei Immobilien?Um die Schenkungssteuer bei Immobilien zu berechnen, sind sechs Schritte nötig:Schritt 1: Freibetrag bestimmenSchritt 2: Immobilienwert bestimmenSchritt 3: Steuerpflichtigen Zugewinn berechnenSchritt 4: Steuerklasse bestimmenSchritt 5: Steuersatz ablesenSchritt 6: Höhe der Schenkungssteuer berechnenFreibetrag bestimmenZunächst sollten Sie wissen, wie viel Schenkung Sie sich leisten können, ohne dafür überhaupt Steuern zahlen zu müssen. Die Freibeträge sind je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich:Ehegatte und Lebenspartner: 500.000 EuroKinder und Enkel (sofern die Eltern der Enkel gestorben sind): 400.000 EuroEnkel, wenn deren Eltern noch leben: 200.000 EuroEltern und Großeltern: 100.000 EuroGeschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Freunde, Bekannte: 20.000 EuroErst wenn der Wert der Immobilie den für Sie relevanten Freibetrag übersteigt, wird Schenkungssteuer fällig.Immobilienwert ermittelnAber wie viel ist die Immobilie nun wert? Grundsätzlich bestimmt das Finanzamt den Verkehrswert, sobald Sie ihm die Schenkung mitteilen. Der Verkehrswert ist der Betrag, den Sie beim Verkauf der Immobilie erzielen würden. Sollten Sie diesen bereits vorher herausfinden wollen, müssen Sie dafür einen Gutachter beauftragen. Das geht zum Beispiel über Ihre Hausbank.Risikokennzahl: Dieser Zins ist wichtig für den Wert einer ImmobilieJe nach Art der Schenkung verwenden die Experten verschiedene Bewertungsverfahren. Bei bebauten Grundstücken gibt es nach § 182 Bewertungsgesetz (BewG) drei Verfahren:VergleichswertverfahrenErtragswertverfahrenSachwertverfahrenDas Vergleichswertverfahren ist vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen gedacht. Dabei werden die tatsächlich gezahlten Kaufpreise von vergleichbaren Objekten herangezogen. Die Berechnung fußt auf Grundstücksgröße, Baujahr, Lage, Wohnfläche und Ausstattung der Immobilie.Das Ertragswertverfahren kommt bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken zum Einsatz, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Grundlage der Berechnung ist der Bodenrichtwert.Zu diesem wird noch der sogenannte Rohertrag addiert. Der ergibt sich aus den zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, der Restnutzdauer sowie dem Liegenschaftszins.Das Sachwertverfahren wiederum wird genutzt, wenn es weder Vergleichswerte gibt noch ortsübliche Mieten anfallen. Es legt Bodenrichtwert und Gebäudesachwert zugrunde. Letzterer hängt vom Alter und der Bauart des Gebäudes ab.Steuerpflichtigen Zugewinn berechnenNun können Sie bestimmen, ob Sie überhaupt Steuern zahlen müssen. Subtrahieren Sie dafür Ihren persönlichen Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie.Bleibt unterm Strich ein positiver Betrag, ist dieses Ergebnis der steuerpflichtige Erwerb, auch Zugewinn genannt. Sie müssen Schenkungssteuer zahlen. Ist der Freibetrag größer als der Wert der Immobilie, schulden Sie dem Staat nichts.Steuerklasse bestimmenHaben Sie einen steuerpflichtigen Zugewinn, kommt es für die Höhe der zu zahlenden Schenkungssteuer auf Ihre Steuerklasse an. Diese ist nicht mit der Steuerklasse zu verwechseln, die für Ihr Einkommen gilt.Bei Schenkungen gibt es drei Steuerklassen, die sich wieder nach Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Schenker richten. Dabei gilt: Je niedriger, desto geringer die Schenkungssteuer.Die für Sie gültige Steuerklasse können Sie aus der Tabelle ablesen: Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner Eltern und Großeltern Alle anderen (z. B. nicht eingetragener Lebenspartner, Freunde, entfernte Verwandte) Kinder und Stiefkinder Geschwister und Kinder von Geschwistern Enkel und Kinder der Stiefkinder Stiefeltern Schwiegerkinder, Schwiegereltern geschiedener Ehegatte oder Partner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft Steuersatz ablesenMithilfe Ihrer Steuerklasse und der Höhe des Zugewinns können Sie nun aus der folgenden Tabelle ablesen, welcher Steuersatz für Sie gilt. Steuerpflichtiger Zugewinn Steuersatz Steuerklasse I Steuersatz Steuerklasse II Steuersatz Steuerklasse III bis 75.000 Euro 7 Prozent 15 Prozent 30 Prozent bis 300.000 Euro 11 Prozent 20 Prozent 30 Prozent bis 600.000 Euro 15 Prozent 25 Prozent 30 Prozent bis 6 Mio. Euro 19 Prozent 30 Prozent 30 Prozent bis 13 Mio. Euro 23 Prozent 35 Prozent 50 Prozent bis 26 Mio. Euro 27 Prozent 40 Prozent 50 Prozent mehr als 26 Mio. Euro 30 Prozent 43 Prozent 50 Prozent Höhe der Schenkungssteuer berechnenAls Letztes können Sie die Höhe der Schenkungssteuer ermitteln. Multiplizieren Sie dafür einfach den steuerpflichtigen Zugewinn mit Ihrem Steuersatz. Diesen Betrag schulden Sie nun dem Finanzamt.
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