Zwangsversteigerung: BGH verbietet Manipulation durch Miterben

Viele Erben glauben, sie könnten eine Immobilie im Gerichtssaal "herunterreden". Ein aktuelles BGH-Urteil zeigt, wie gefährlich diese Taktik wirklich ist. Wenn Erben über eine gemeinsame Immobilie streiten, eskaliert der Konflikt oft schnell – besonders dann, wenn einer die Immobilie behalten möchte und andere auf den Verkauf dringen. Viele Miterben versuchen deshalb, in der Teilungsversteigerung selbst mitzubieten und das Haus oder die Wohnung zu einem möglichst niedrigen Preis zu erwerben. Manche greifen dabei zu fragwürdigen Mitteln und reden die Immobilie vor anderen Interessenten schlecht. Doch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. V ZB 43/23) zeigt: Das kann schwerwiegende Folgen haben. Warum riskieren Erben mit solchen Aussagen sogar, den Zuschlag zu verlieren – selbst wenn sie formal im Recht zu sein glauben? Manipulation von Mitbietern ist unzulässig Die Teilungsversteigerung dient dazu, eine gemeinsame Immobilie zwangsweise zu verwerten, wenn sich die Erben nicht auf einen Verkauf einigen. Das Gericht setzt einen Termin an, bestimmt den Verkehrswert und führt das offene Bietverfahren durch. Jeder darf mitbieten – auch die Miterben selbst. Genau diese Konstellation verleitet jedoch manche dazu, den Preis zu drücken, indem sie andere Interessenten verunsichern oder mit verzerrten Darstellungen abschrecken. Ist das legal? Haus unter Wert an die Kinder verkaufen Bei Pflege: Darf das Sozialamt das Elternhaus antasten? Der Bundesgerichtshof setzt dieser Praxis klare Grenzen. In seinem Beschluss stellt er unmissverständlich fest: Erben dürfen im Versteigerungstermin keine abschreckenden, falschen oder übertrieben negativen Aussagen über die Immobilie oder das Verfahren verbreiten, um Konkurrenz auszuschalten. Die Begründung ist eindeutig: Die Gerichte müssen verhindern, dass eine Immobilie unter Wert den Besitzer wechselt – das ergibt sich aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie. Wer also versucht, den Preis künstlich zu drücken, handelt treuwidrig und riskiert, dass das Gericht den Zuschlag verweigert. Rechtmäßige Verfahrensrechte vs. unzulässige Abschreckung Aber nicht jede Aussage oder jedes rechtliche Vorgehen im Versteigerungstermin gilt als Manipulation. Erben dürfen ganz legal: Vollstreckungsschutz beantragen: Erben können das Gericht bitten, die Versteigerung vorübergehend auszusetzen, wenn der Auszug für sie unzumutbar wäre. Erinnerung gegen die Versteigerung einlegen: Mit einer "Erinnerung" wehren sich Erben gegen Verfahrensfehler im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren. Auf die persönliche Situation hinweisen: Erben dürfen sachlich erklären, warum sie bestimmte Anträge stellen, etwa aus gesundheitlichen oder familiären Gründen. Diese Rechte stehen ihnen zu und können das Verfahren beeinflussen, ohne gegen Regeln zu verstoßen. Solche Schritte wirken zwar gelegentlich abschreckend auf andere Interessenten, bleiben aber zulässig, solange sie sachlich erfolgen. Die Grenze verläuft dort, wo ein Erbe gezielt Halbwahrheiten, Übertreibungen oder falsche Risiken streut, um andere Bieter zu verunsichern. Dazu gehören etwa überhöhte Darstellungen von Schulden, angebliche rechtliche Hürden oder verzerrte Aussagen über die Nutzung der Immobilie. Entscheidend ist die Gesamtwirkung: Selbst wenn keine einzelne Aussage eindeutig unfair erscheint, kann die Kombination mehrerer Hinweise den Eindruck gezielter Abschreckung erzeugen. Präzedenzfall: Warum der Zuschlag verweigert wurde Im zugrunde liegenden Fall – eine Scheidung, aber laut Bundesgerichtshof auf Erbengemeinschaften übertragbar – wollte ein Miteigentümer das gemeinsame Haus selbst ersteigern. Obwohl viele Interessenten erschienen waren, verunsicherte er sie gezielt mit Aussagen über angebliche Auszugsprobleme wegen seines Pflegegrads, abwertenden Hinweisen auf "ausländische Mieter" und völlig überhöhten Behauptungen zu angeblichen Grundschuldzinsen von bis zu 200.000 Euro. Der Rechtspfleger versuchte zwar, die falschen Angaben richtigzustellen, doch die Bieter blieben abgeschreckt. Am Ende gab nur der Miteigentümer ein Gebot ab – knapp über dem Mindestgebot. Seine Ex-Partnerin legte dagegen Beschwerde ein, und der BGH bestätigte: Das Verhalten war treuwidrig, weil es den Wettbewerb verzerrte. Der Zuschlag wurde deshalb zu Recht verweigert. Konsequenz für Erben: Poker erlaubt – aber nicht manipulativ Dem Urteil zufolge dürfen Erben in einer Teilungsversteigerung selbstverständlich um die Immobilie "pokern" und ihre berechtigten Interessen vertreten. Sie können Anträge stellen, Rechtsmittel einlegen und aktiv mitbieten. Doch der BGH macht deutlich: Wer andere Bieter gezielt verunsichert oder den Wert der Immobilie künstlich schlechtredet, überschreitet die Grenze des Zulässigen. Wer eine Erbschaftsimmobilie in der Versteigerung zurückholen möchte, sollte deshalb sachlich bleiben und strikt auf faire Kommunikation achten. Vorteile einer Zwangsversteigerung Auch wenn Teilungsversteigerungen oft als Notlösung gelten, können sie für Erbengemeinschaften Vorteile bieten, vor allem bei älteren, sanierungsbedürftigen Immobilien. Denn: Das Verfahren liefert ein objektives Verkehrswertgutachten, das nicht von Verkaufsinteressen beeinflusst ist. Die Kosten dafür tragen alle Erben gemeinsam, selbst wenn nur einer die Versteigerung beantragt hat. Außerdem entfällt die Maklercourtage, und Erben haften beim Zuschlag nicht für versteckte Mängel der Immobilie, wie es bei einem privaten Verkauf üblich wäre. Damit die Versteigerung jedoch nicht unter Wert endet, benötigen Erben ausreichend Wettbewerb im Saal. Es ist daher ratsam, frühzeitig für genügend externe Interessenten zu sorgen, etwa durch gezielte Hinweise auf den Versteigerungstermin. So steigt die Chance, dass der erzielte Preis trotz der besonderen Situation fair ausfällt.