Hauskauf steuerlich absetzen: Das gilt für Vermieter und Selbstnutzer

Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um Steuervorteile beim Hauskauf. Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Gerade bei einem so großen Schritt ist es sinnvoll zu wissen, ob und in welchem Umfang das Finanzamt bestimmte Ausgaben berücksichtigt. Ein t-online-Leser fragt daher: "Ich habe ein Haus gekauft. Kann ich davon irgendetwas bei der Steuer absetzen?" Grundsätzlich ja. Was genau, hängt aber stark davon ab, wie das Haus genutzt wird – selbst bewohnt oder vermietet. "Wer ein Haus baut, um selbst darin zu wohnen, kann Kosten nur eingeschränkt in der Steuererklärung berücksichtigen", sagt Olesja Hess , Steuerexpertin bei Wiso Steuer . Für den Neubau an sich gebe es keinen Steuerbonus. Erst später könnten bestimmte Kosten geltend gemacht werden – wenn etwa Reparaturen oder Malerarbeiten anstehen sollten. Folgende Maßnahmen können Sie absetzen: Handwerkerleistungen : Lassen Sie nach dem Einzug Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten durchführen, können Sie 20 Prozent der Lohnkosten, maximal 1.200 Euro im Jahr, als Handwerkerleistung von der Steuer absetzen . Materialkosten sind allerdings nicht abziehbar. Haushaltsnahe Dienstleistungen: Bei Arbeiten rund ums Haus wie Fensterputzen oder Rasenmähen, die von einem Dienstleister übernommen werden, können Sie 20 Prozent der Lohnkosten, maximal 4.000 Euro im Jahr, als haushaltsnahe Dienstleistung absetzen. Energetische Sanierung: Auch energetische Sanierungsmaßnahmen – etwa die Dämmung von Wänden, der Austausch von Fenstern oder die Optimierung der Heizungsanlage – werden steuerlich gefördert. "Über einen Zeitraum von drei Jahren können Sie eine Steuerermäßigung bis zu 40.000 Euro bekommen", sagt Hess. Nicht absetzen können Selbstnutzer den Kaufpreis des Hauses, Notarkosten, Grundsteuer , Maklergebühren oder Zinsen für den Kredit. "Vermieter haben deutlich bessere Karten: Sie können neben Reparaturkosten auch den Kaufpreis und Finanzierungskosten anrechnen", erklärt Hess. "Darüber hinaus können Sie viele weitere Kosten als Werbungskosten absetzen." Und das ganz ohne Kostendeckel wie bei Selbstnutzern. Mehr zum Unterschied zwischen Selbstnutzer und Vermieter bei der Steuer lesen Sie hier. Als Werbungskosten können Vermieter beispielsweise absetzen: Kaufpreis des Gebäudes: Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt seit 2023 für Neubauten 3 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr, basierend auf einer Nutzungsdauer von 33 Jahren. Für Gebäude, die vor 2023 errichtet wurden, beträgt die AfA üblicherweise 2 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr (Nutzungsdauer: 50 Jahre). Der Anteil für das Grundstück muss herausgerechnet werden, weil er nicht abschreibbar ist. Finanzierungskosten: Die Zinsen für den Immobilienkredit sowie die Kosten für das Darlehen selbst sind voll absetzbar, nicht jedoch die Tilgung. Nebenkosten des Kaufs: Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren lassen sich ebenfalls geltend machen. Erhaltungsaufwendungen: Reparaturen und Modernisierungen sind als Werbungskosten sofort oder über mehrere Jahre absetzbar. Laufende Kosten: An Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Müllabfuhr, Wasser, Schornsteinfeger und weiteren laufenden Kosten können Sie das Finanzamt ebenfalls beteiligen. "Wenn Sie das Haus teils selbst nutzen und teils vermieten, zum Beispiel über eine Einliegerwohnung, müssen Sie die Kosten anteilig ansetzen", sagt Steuerexpertin Hess. Dabei sei es erforderlich, die Ausgaben exakt zuzuordnen.