Eine Wohnung in guter Lage kaufen, vermieten, Geld verdienen. So verlockend das klingt: Damit es klappt, sollten Sie einiges beachten. Ein Überblick. Wer eine größere Summe Geld auf der hohen Kante hat und dieses anlegen möchte, denkt neben Festgeld oder Aktien vielleicht auch an Immobilien. Von einer Eigentumswohnung als Investment versprechen sich viele regelmäßige Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile, einen Inflationsschutz fürs Geld – und gute Gewinne. Allerdings ist ein solches Wohneigentum auch mit Kosten und Verpflichtungen verbunden. Wichtig zu wissen: Eine positive Rendite des Geschäfts, wie sie Makler oft in ihren Prospekten versprechen, ist nicht garantiert. Denn dafür müssten Sie, vereinfacht ausgedrückt, mehr herausbekommen, als Sie Geld hineinstecken. Das wiederum hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Um eine genaue Kalkulation als Grundlage Ihrer Bewertung kommen Sie somit nicht herum. In diesem Ratgeber finden Sie zunächst eine Übersicht der entscheidenden Posten. Anschließend erklärt Ihnen t-online Schritt für Schritt, wie Sie die Berechnung durchführen, um am Ende die Frage zu beantworten: Lohnt sich die Eigentumswohnung als Geldanlage? Auf welche Posten kommt es an? Um am Ende die Rendite Ihres Immobilien-Investments auszurechnen, verschaffen Sie sich einen Überblick über alle Geldströme, die hereinkommen und die abgehen. Die Posten können Sie beispielsweise in einer Excel-Tabelle sammeln. Gehen Sie dabei zum Beispiel von den einmaligen zu den laufenden Kosten über, etwa so: Kaufpreis Kosten für den Makler bei Kauf (meist ca. 5 % des Kaufpreises) Kosten für den Notar und fürs Grundbuchamt (etwa 1–2 % des Kaufpreises) Grunderwerbssteuer (variiert nach Bundesland, zwischen 3,5 und 7 % des Kaufpreises) Kosten für weitere Anschaffungen, etwa Küche, Bad- oder Balkonausstattung Maklerkosten für Vermietung (ca. 2,5 Nettokaltmieten) Finanzierungskosten, sollten Sie einen Kredit aufnehmen (Zins- und Tilgungsraten) Hausgeld, darunter Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum Grundsteuer Kosten für eine Hausverwaltung Ihrer Wohnung (Sondereigentum) Instandhaltungskosten bzw. Rücklagen für die Instandhaltung Versicherungen, etwa eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter Gehen Sie anschließend zur Einnahmenseite über. Dazu zählen laufende Einnahmen sowie Abschreibungsmöglichkeiten, die Ihnen eine jährliche Steuerrückerstattung bescheren können. Einige Posten, wie die Maklerkosten für die Vermietung, können Sie dagegen einmalig absetzen. Dabei gilt: Je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen ist, desto höher fällt die Steuererstattung aus. Absetzbar sind etwa: Maklerkosten für die Vermietung (einmalig) Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäude und Einrichtung, etwa Einbauküche, Bad- und Balkonausstattung, sobald die Immobilie vermietet ist Mieteinnahmen Zinszahlungen, sobald die Immobilie vermietet ist Handwerkerleistungen, Kosten für die Hausverwaltung etc., sobald die Immobilie vermietet ist Für die Rendite entscheidend: Wiederverkaufswert Damit sich das Investment lohnt und Sie eine positive Rendite erzielen, müssen die Einnahmen über die gesamte Dauer der Immobilie die Kosten übersteigen. Auch wegen der gestiegenen Kaufpreise reichen die Mieten in aller Regel nicht mehr aus, um laufende Kosten zu decken. Jedes Jahr verbleibt also ein Verlust auf Ihrem Konto – das wird auch weiter unten in der Rechnung deutlich. Die wichtigste Einnahme – die, die Ihre Rechnung am Ende ins Positive dreht – kommt stattdessen am Ende, nämlich beim Verkauf der Immobilie. Hier erzielen Sie bestenfalls einen deutlichen Gewinn. Entscheidend ist daher, dass Sie vor dem Immobilienkauf realistische Annahmen zu einer möglichen Wertentwicklung über die Haltedauer treffen. Dabei können Sie verschiedene Faktoren beleuchten. Wert der Immobilie Entscheidend ist etwa die Lage, also wie sich die Region Ihrer Immobilie in den kommenden Jahren wirtschaftlich und bevölkerungsmäßig entwickelt. Als "beste Lagen" gelten gemeinhin die, die zum Zeitpunkt des Kaufs unterbewertet, also noch günstig, sind und über die Jahre stärker nachgefragt und damit wertvoller werden. Das bedeutet auch: In den Innenstädten der großen Metropolen lohnt es sich oft nicht mehr, zu suchen. Dort haben sich die Immobilienpreise in den vergangenen 20 Jahren mehr als verzehnfacht. Viel "Luft nach oben" sehen Experten dort nicht mehr. Glück haben könnten Sie dagegen in Randlagen – in Regionen, die vielleicht gerade nicht mehr am S-Bahn-Netz hängen, aber nicht zu weit weg liegen. Oder in kleineren Städten, die zum Einzugsgebiet zählen oder attraktiver werden, weil sich etwa neue Firmen dort ansiedeln und Arbeitsplätze schaffen. Bei der Einordnung helfen kann auch ein Blick in aktuelle Statistiken zur Preisentwicklung von Wohnimmobilien – etwa beim Statistischen Bundesamt (Destatis), beim Deutschen Institut der Wirtschaft (DIW) oder dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW). So können Sie prüfen, ob die Region Ihrer Wahl zuletzt noch von steigenden Preisen profitiert hat oder ob die Entwicklung bereits ins Stocken geraten ist. Um die Rechnung möglichst realistisch zu halten, können Sie anschließend auch Annahmen zu Mieteinnahmen und laufenden Kosten treffen. Sie dürften aber, wie erwähnt, nur einen kleineren Einfluss auf Ihre Endrendite haben. Mieteinnahmen Gerade im Neubau sind Indexmieten gängig. In dem Fall lässt sich die Kaltmiete parallel zur Inflation anheben. Auch bei einem Mieterwechsel können Sie die Miete für die Wohnung in der Regel anheben, insbesondere, wenn die Nachfrage nach Wohnraum gestiegen ist. Überlegen Sie sich, welche Mietsteigerung bis zum Verkauf Ihrer Immobilie realistisch wäre, wie viel Nachfrage Sie also erwarten können. Laufende Kosten Dazu zählen häufig eine inflationsbedingte, regelmäßige Erhöhung des Hausgelds (also der Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Gartenflächen oder Tiefgarage) und Instandhaltungskosten, für die Sie – zum Beispiel wegen teurer werdender Handwerkerleistungen – jährlich eine leicht wachsende Rücklage einkalkulieren sollten. Im Neubau können Sie erwägen, erst etwas später mit den Rücklagen zu beginnen. Für Mängel in den ersten fünf Jahren haftet der Bauträger. Musterrechnung am Beispiel einer Neubauwohnung Damit haben Sie alle Bausteine beisammen, um für Ihr Kaufobjekt eine Beispielrechnung zur Rendite aufzustellen. Angenommen, Sie interessieren sich für eine 2-Zimmer-Neubauwohnung in Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam mit 53 Quadratmetern (qm). Die Stadt ist wegen ihrer Nähe zu Berlin beliebt, gleichzeitig gilt die Innenstadt als belebt und schön. Ein Pluspunkt sind die umliegenden Schlösser und Parks. Folgendes zur Immobilie ist Ihnen bekannt bzw. nehmen Sie an: Kaufkosten und Kredit: Der Kaufpreis liegt bei 460.000 Euro, dazu kommen rund 40.000 Euro Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbssteuer. Insgesamt ergibt sich eine Investition von 500.000 Euro. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital, den Rest finanzieren Sie über ein Darlehen zu 4 Prozent Zinsen. Jährlich tilgen Sie 2 Prozent. 2026 zahlen Sie zudem gut 7.000 Euro Bereitstellungszinsen, da Sie das eigentliche Darlehen zwar heute abschließen, aber erst 2027 mit Fertigstellung der Immobilie voll in Anspruch nehmen. Vermietung und Rücklagen: 2027 soll die Wohnung direkt vermietet werden. Als Mieteinnahmen veranschlagen Sie 16 Euro pro qm – hochgerechnet sind das gut 10.200 Euro im ersten Jahr. Hinzu kommen laufende Kosten: Hausgeld von etwa 1.780 Euro jährlich und eine Instandhaltungsrücklage von 800 Euro. Steuer und Abschreibung: Für die Steuer ist die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) entscheidend. Hier können Sie Kosten in Höhe von 3 Prozent auf den Gebäudeanteil (oft etwa 80 Prozent des Kaufpreises) ansetzen. Das entspricht im Beispiel rund 11.000 Euro pro Jahr. Abschreibung, Zinsen und ein Teil des Hausgelds mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen und bestimmen die Steuererstattung im jeweils folgenden Jahr. Wiederverkaufswert: Vereinfachend nehmen wir an, dass der Immobilienwert ab Fertigstellung 2027 jedes Jahr um 3 Prozent steigt. Das bedeutet: Ausgehend von 460.000 Euro läge der Wiederverkaufswert beispielsweise 2037 schon bei gut 618.000 Euro. Eine Musterrechnung für einen Zeitraum von zwölf Jahren für die Neubauwohnung könnte dann so aussehen. So können Sie die Musterrechnung lesen Im Jahr 2026 befindet sich die Immobilie noch im Bau, doch Sie unterschreiben bereits den Kaufvertrag. Wir nehmen an, Sie zahlen unmittelbar die 40.000 Euro Kaufnebenkosten sowie 7.200 Strafzinsen an die Bank, weil Sie Ihr Darlehen erst 2027 abrufen. Ihr Geldfluss steht also mit 47.200 Euro im Minus. In den Folgejahren belasten Zins- und Tilgungsraten Ihr Konto, daneben das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklagen. Demgegenüber stehen ab 2027 Mieteinnahmen und ab 2028 eine Steuererstattung. Diese gibt es erst ab 2028, da Sie Abschreibung und Werbungskosten erstmals nach Vermietung der Wohnung in der Steuererklärung für 2027 angeben können. Über die Jahre sinkt Ihre Zinslast, weil Sie mehr vom Darlehen getilgt haben; die Mieteinnahmen steigen dafür leicht an, das verbessert die Bilanz. Dafür haben Sie weniger, das Sie bei der Steuer absetzen können; die Steuererstattung sinkt. Insgesamt bleibt der Geldfluss über die gesamte Investition hinweg negativ, weil die Kosten die Einnahmen stets übersteigen. Das zeigt: Der große Hebel, damit sich die Rechnung im Beispiel wirklich ins Positive dreht, ist nicht etwa der Steuereffekt, sondern der wachsende Wiederverkaufswert der Wohnung. Annahmegemäß steigt dieser jährlich um 3 Prozent. Entscheidend für die Berechnung der Rendite ist schließlich der sogenannte Nettoerlös im Jahr des Verkaufs – das ist der Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie abzüglich der verbliebenen Bankschulden. Er steht den bis dahin geleisteten Zahlungen gegenüber. Rendite erstmals nach 5 Jahren leicht positiv Im Beispiel erzielen Sie im Falle eines Verkaufs erstmals 2031 eine positive durchschnittliche Rendite von 1,37 Prozent pro Jahr – und ab dann jährlich etwas mehr. Verkaufen Sie beispielsweise 2037 – weil die Bank Ihre Zinsen dann oft noch garantiert, Sie aber das Darlehen straffrei ablösen dürfen – läge Ihre Rendite unter den getroffenen Annahmen bei 6,53 Prozent pro Jahr. Wichtig: Steigt der Immobilienwert jährlich statt um 3 Prozent nur um 1 Prozent an, verschlechtert sich Ihre Rendite deutlich. Erst im Jahr 2038 wäre diese leicht positiv und erst im Jahr 2040 hätten Sie eine durchschnittliche Rendite von knapp einem Prozent pro Jahr erzielt. Ohne deutliche Mietsteigerungen würde sich die Geldanlage kaum lohnen. Rendite selbst berechnen: So geht's Stellt der Makler Ihnen keine Musterrechnung zur Verfügung oder möchten Sie vorab einen Eindruck zu den Chancen eines Immobilien-Investments gewinnen, können Sie die durchschnittliche jährliche Rendite der Geldanlage mit etwas Muße und Geduld auch selbst berechnen. Erstellen Sie dafür eine Tabelle in Excel, analog zu obiger Musterrechnung. Wie Sie auf die einzelnen Posten kommen, lesen Sie im Folgenden: Vergleichsmieten, Zins und Tilgung ermitteln Immobilienportale geben in der Regel Mieten für vergleichbare Immobilien, etwa Neubauten, in der Umgebung an. Auch auf Maklerseiten finden sich bisweilen solche Angaben. Hausgeld und Rücklagen können Sie mithilfe von Faustregeln berechnen. Nehmen Sie etwa 2,50 bis 3 Euro pro qm fürs Hausgeld an; 1 bis 1,50 Euro pro qm für die Rücklagen. Die Kreditzinsen und Tilgungsraten lassen sich mit einem Online-Zinsrechner für Annuitätendarlehen kalkulieren, wenn Sie den Zins- und Tilgungssatz entsprechend vorgeben. Steuerersparnis berechnen Die Steuerersparnis ist ein zentraler Teil der Rechnung. Alle absetzbaren Posten – dazu gehören Zinsen, ein Teil des Hausgelds (oft 60 Prozent) und die Abschreibung auf das Gebäude (AfA) – mindern Ihre Einnahmen aus der Vermietung. Ziehen Sie also die Summe der absetzbaren Posten von Ihren Mieteinnahmen ab und multiplizieren Sie den Verlust mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. So können Sie näherungsweise berechnen, wie viel Steuererstattung Ihnen im Folgejahr zufließt. Beispiel: Die absetzbaren Kosten betragen 2028 insgesamt gut 30.000 Euro. Demgegenüber stehen Mieteinnahmen von 10.380 Euro. Bei der Steuer angeben können Sie so einen negativen "Überschuss" von etwa 19.800 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent ergibt sich daraus eine Steuererstattung von etwa 8.100 Euro (19.800 Euro * 0,4). Dabei entsprechen 40 Prozent Grenzsteuersatz etwa einem zu versteuernden Einkommen (zvE) von 60.000 Euro. Rendite berechnen: Schritt für Schritt Um am Ende auch die jährliche Rendite für ein bestimmtes Verkaufsjahr zu berechnen, können Sie in Excel die Funktion des sogenannten "Internen Zinsfußes" (IKV) nutzen. Dafür benötigen Sie den Geldfluss als Summe aller Zu- und Abflüsse für jedes Jahr bis zum Verkauf und den Nettoverkaufserlös, also den Wiederverkaufswert abzüglich der verbliebenen Bankschulden im Jahr des Verkaufs. Im Beispiel könnte das so aussehen: Interessieren Sie sich nun etwa für die Rendite pro Jahr, wenn Sie 2037 verkaufen, so schreiben Sie in einem letzten Schritt den Wiederverkaufswert 2037 unter die Reihe von Geldflüssen bis 2036 und wenden Sie dann die Funktion des internen Zinsfußes (IKV) auf die gesamte Spalte an. Diese Rendite zeigt die durchschnittliche jährliche Verzinsung, mit der sich alle Zahlungen Ihrer Investition – Anfangseinsatz und laufende Abflüsse – rechnerisch genau ausgleichen. Oder konkret: Hätten Sie 47.200 Euro Anfangseinsatz plus die jährlichen Nachzahlungen (statt sie in die Wohnung zu stecken) jedes Jahr auf ein Konto mit 6,53 Prozent Zinsen eingezahlt, hätten Sie nach 12 Jahren denselben Endbetrag erzielt wie durch den Verkauf der Wohnung. Sonderfall: Sanierung denkmalgeschützter Gebäude Stehen sanierte, denkmalgeschützte Gebäude zum Verkauf, kann sich das mehr lohnen als eine Neubauwohnung. Denn zusätzlich zu den Gebäudeabschreibungen lassen sich die Sanierungskosten über Sonderabschreibungen in zwölf Jahren fast vollständig von der Steuer absetzen . Das sorgt in diesen Jahren für deutlich höhere Steuererstattungen. Danach bricht der Vorteil jedoch weg, weshalb viele Anleger nach zwölf Jahren verkaufen. Höhere Abschreibung dank Wachstumschancengesetz Mit dem im Jahr 2024 in Kraft getretenen Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten der Abschreibung erweitert. Statt der üblichen 3 Prozent linear können neue Wohngebäude mit 5 Prozent pro Jahr degressiv abgeschrieben werden. Das heißt: Der Abschreibungsbetrag sinkt jedes Jahr etwas, weil die 5 Prozent jeweils auf den verbleibenden Wert der Immobilie angewendet werden – nicht auf die ursprünglichen Baukosten. In den ersten Jahren ist die Abschreibung aber besonders hoch, was die Steuerlast spürbar senkt. Wichtig: Die Regelung gilt für Neubauten, die nach dem 30. September 2023 und spätestens bis Ende September 2029 fertiggestellt und im Jahr der Fertigstellung gekauft werden. Wer erst später investiert, kann die degressive AfA nicht mehr nutzen. Bestandsimmobilien: Chancen und Risiken Nicht alle Angebote betreffen Neubauwohnungen. Oft werden auch Bestandswohnungen verkauft, die bereits vermietet sind. Diese wirken auf den ersten Blick günstig, bergen aber Risiken: Mieten liegen meist unter dem Marktniveau und lassen sich bei langjährigen Mietverhältnissen nur schwer erhöhen. Auch die steuerliche Abschreibung ist mit 2 Prozent geringer als beim Neubau (3 Prozent). Manche Anbieter werben zudem mit einer Vollfinanzierung, bei der selbst die Kaufnebenkosten über Kredit laufen. Das erhöht das Risiko: Schon kleine Abweichungen – etwa Leerstand, höhere Zinsen oder Reparaturen – können dafür sorgen, dass die Rechnung nicht mehr aufgeht. Typische Fallstricke in Musterrechnungen Musterrechnungen von Maklern wirken oft überzeugend, blenden aber bisweilen wichtige Posten und Probleme aus. Fragen Sie daher gezielt nach und bitten Sie um eine Rechnung mit konservativeren Annahmen. Ist das Hausgeld berücksichtigt? Gibt es eine Rücklage für Instandhaltung? Wurde Mietausfall eingeplant? Welche Annahmen liegen dem Wiederverkaufswert zugrunde? Wer übernimmt den Aufwand bei Neuvermietung oder Streit mit Mietern – ist eine Sondereigentumsverwaltung vorgesehen? Was passiert bei Schäden wie Schimmel oder Baumängeln, wer kümmert sich um Gutachter etc. und bezahlt diese? Sind Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter oder eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund enthalten? Fazit: Wann lohnt sich eine Wohnung als Geldanlage? Eine Immobilie als Geldanlage kann sich lohnen, wenn die Eckdaten stimmen. Kritisch für den Erfolg der Investition ist häufig der Wiederverkaufswert, den Sie jedoch nur schätzen können. Oft müssen Sie die Immobilie zumindest mehrere Jahre halten, um mit Gewinn aus dem Geschäft zu gehen. Wer die Wohnung länger behält als zehn bis zwölf Jahre, zahlt wegen der geringer werdenden Abschreibungsmöglichkeiten jedes Jahr ein wenig mehr obendrauf. Viele Anleger verkaufen daher nach dieser Zeit, denn oft garantiert die Bank dann noch die Darlehenszinsen (Zinsbindung), darf aber keine Strafzinsen (Vorfälligkeitsentschädigung) für die vorzeitige Ablöse mehr verlangen. Länger behalten, damit sich die Immobilie lohnt, müssen Sie sie unter Umständen, wenn sich der Wiederverkaufswert schlechter entwickelt als zunächst angenommen. Dieses Risiko besteht immer und hängt unter anderem von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region ab. Entscheidend ist daher, dass Sie stets alle Posten einer Musterrechnung zur Rendite einer Immobilien-Kapitalanlage kritisch prüfen und unterschiedliche Szenarien durchspielen (lassen). Berücksichtigen Sie schließlich auch "weiche" Faktoren, etwa die Zeit, die Sie investieren müssen, wenn an der Wohnung Mängel auftreten oder die Mieter nicht pünktlich bezahlen. Bei vielen größeren Neubau-Vermietungsobjekten übernimmt eine Hausverwaltung diese Aufgaben; garantiert ist dies aber nicht.
6 std vor
